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“裝配式住宅+精裝修”是建筑裝飾行業的潛在市場，建筑精裝修企業必然會面對這個業務板塊和課題。本文作者在參與北京市永豐產業基地C4、C5公租房精裝修項目的過程中，通過大體量的裝配式住宅+精裝修項目落地執行，并同步記錄數據、分析總結，揭示了該類型項目如何理論轉化成工程實踐，如何樣板轉化成批量，如何執行技術工藝，如何確保品質。
從理論轉化成工程實踐的載體是施工圖紙，施工圖紙的轉化能力決定實體的真實度和可靠度。裝配式住宅精裝修再出設計階段要考慮各系統的組合。
1、裝配式住宅精裝修圖紙和建筑圖紙配套轉化，建筑圖紙對于全裝修部品體系提供了可實現的基礎，舉例如下：
1.1、建筑圖紙上地面為現澆地面，預留出廚衛降板的位置，降板空間預留不小于250mm，施工圖紙上明確了同層排水的施工工藝和施工位置。
1.2、建筑圖紙上墻面為預制混凝土內墻板（承重），施工圖紙上就可以采用附墻輕鋼龍骨和附墻管線安裝，比較靈活的調整輕鋼龍骨檔距和管線走向。
1.3、建筑圖紙上樓（地）面為現澆結構，廚衛集成吊頂或傳統吊頂均可以采用膨脹螺栓固定，滿足裝飾工藝和管線走向的要求。
2、裝配式住宅精裝修專業規劃，對電、暖、水、通風和內裝進行組合，舉例如下：
2.1、內裝部品和電氣管線與插座的組合。內裝部品合理排布，管路敷設在輕鋼龍骨間隙中，同時依據面層定位點位，適當調整內裝部品的排布起至點，做到全裝配式核點安裝。
2.2、內裝部品和給水管路與接駁點的組合。內裝部品合理排布，水路敷設在輕鋼龍骨卡槽里。同時依據水專業接駁點定位出水口，靈活調整內裝部品的排布起至點，將出水末端部品直接核點安裝。由于事先規劃了內裝部品的位置，還能在需求增強的位置事先埋設埋板，后期固定其他外掛部品時直接在面層量尺安裝，成品后所有的部品高度完全一致。
2.3、內裝部品和暖氣管路與散熱器的組合。將地面架空層固定位置和工藝進行調整，埋地暖氣管線放置在規劃好的地槽中。地面架空層在暖氣管線上采用過橋板的工藝，在不影響使用功能的前提下，降低了地面找平層厚度，增加了房間的凈空高度。散熱器掛裝位置參照給排水部品在需求增強的位置事先埋設埋板，后期暖氣散熱片直接在面層量尺安裝，成品后所有的部品高度完全一致。
2.4、內裝部品和通風管道與排風口的組合。在吊頂中預留風道位置，通過固定間距的調整預留風道的位置，并充分利用高度調整風道的截面尺寸，確保功能性和實際效果。
3、裝配式住宅精裝修施工綜合圖的繪制，利用BIM技術協同，借助3D打印技術來模擬。施工綜合圖需要由建設單位主持，總承包單位為主導，設計單位為主力，分包單位配合來完成。綜合圖的原理是疊加和檢查碰撞，是從理論結合實體轉化的關鍵。綜合圖是一個多作業多方向的綜合圖紙，綜合圖可能是紙質的，也可能是電子的，還有可能是3D打印的。綜合圖宜利用BIM技術實現并交付，還可使用3D打印技術將構配件用打印模型進行組裝，從而驗證組裝的合理性。
裝配式住宅精裝修所用的構件和設備，均需按模數進行裝配。
三、作業流程和工藝要求
裝配式住宅精裝修作業流程是理論轉化工程實體的工作平臺。裝配式住宅內裝作業工種多工序多，按照積木理論的原則，以空間換時間，以次序換工序，需要一個工作平臺來給各專業各工序相互提供作業條件和環境。
實際過程中，如果作業流程交叉線路單純使用橫道圖來表示則邏、輯關系不明確，必須采用網絡圖來提供作業平臺。
通過網絡圖能夠比較清晰的說明作業流程，各專業各工種能夠比較清晰的掌握各自在流程中的位置和時間段。運用效率優先的理論把自身的作業力量有效分配，在各自關鍵工序路線上增大力量投入，在各自非關鍵工序線路上減少力量投入，利用非關鍵線路的時間來削峰移谷。
裝配式住宅精裝修高品質和高標準是贏得客戶認可、贏得市場空間的生命線。
1、裝配式住宅精裝修品質標準
1.1、起步于室內裝飾品質，但高于室內裝飾品質。品質的提升離不開標準，裝配式建筑本身就是一個以標準化為主線的產品。裝配式住宅建設把每一個步驟，按照事前、事中、事后協同實現。
1.2、事前品質控制是模擬預控、專業協同、精準定位。
（1）模擬預控項目上可以用3D打印來實現。采用軟件將CAD綜合圖按照比例打印成小比例構件模型，并依次組裝，驗證預控效果。工程中把衛生間后置隔墻及其內部埋件做了模擬，驗證隔墻輕鋼龍骨檔距的合理性。
（2）專業協調可采用BIM技術實現，將項目分解為不同專業、不同工種和不同工序，讓操作人員在同一平臺上實現協同，檢查碰撞。
（3）精準定位采用傳遞測量法在每個空間內標注三維控制線點，用大量細致的測量工作達到精準定位。工程中成立的專門測量小組，使用專業儀器對各作業面依工序進行定位測量，數據按照輪次48小時即可反饋到作業層面。
1.3、事中品質控制是材料預配、嚴控手法、顏色標注。
（1）材料預配按照模擬預控的數據，在場區外設置配料庫房，單戶使用材料按專業用周轉箱來盛放，作業人員只準許按對應單元戶使用材料，也能輔助材料損耗，隨時掌握經濟指標動態。
（2）嚴控手法是對管理人員、技術人員和操作人員進行場外實體操作鑒定。工程中在場區外占地200m2的簡易倉庫內搭設房中房，操作人員在其中進行實體操作，由技術人員和管理人員進行實體鑒定，糾正非標準操作手法，確保按照裝配式的流程和標準完成工序。
（3）顏色標注是采用顏色法來進行質量標注。此法借鑒了日本標簽法。工程中，操作人員每完成一道工序用白色標簽條粘貼到工序位置，標簽上有作業時間。輪轉測量人員對每一道工序進行復測合格則更換為黃色標簽條，標簽上有測量時間。專職質檢人員對每一道工序進行質量驗收合格更換為藍色標簽條，不合格更換為橙色標簽條。監理人員對工序進行抽檢，抽檢合格更換為綠色標簽條，不合格更換為紅色標簽條。對于有爭議或無法判定單獨使用褐色標簽條來進行標注。
1.4、事后品質控制是最終手段，裝配式住宅精裝修極力規避事后控制，事后控制經濟上的損失可以承受，但違背了效率優先理論，時間和效率上無法接受。事后品質控制手段是按工序更換和經濟杠桿獎懲。實際工程中，哪一步出現了質量問題就從哪一步拆除重新操作。
1、經驗總結
1.1、基礎定義和理論。通過工程實體把科研性質的理論宣貫到執行層和操作層，定義新的概念，學習新的理論、轉化新的思維、制定新的流程、接觸新的材料、把握新的工藝、核定新的標準、完善新的驗收。
1.2、圖紙轉化和專業規劃。通過工程實體把裝配式設計圖紙轉化成綜合圖，充分利用BIM輔助技術和3D打印技術，設立“白色工程師”統一綜合完成綜合圖工作，設立“黑色工程師”統一監督綜合圖落地執行工作。在各專業交叉方面，各專業工程師通過學習綜合圖和觀摩動畫演示，結合自身的專業技術專長，完成技術轉化工作，將無損耗的信息轉達到作業層，達到了裝配化的要求和目標。
1.3、材料配型和裝配模數。通過對新材料的認識，把材料配型選擇放在事前，借鑒設備專業督造方法從源頭上解決新材料的匹配性和穩定性。通過裝配模數的配對計算，將裝配模數起排位置做科學調整，做到大統一、內消差、精收口，把裝配化的優勢發揮到最大。
1.4、作業流程和工藝要求。作業流程決定了裝配式住宅精裝修單個戶型工序時間和交叉作業比例。以往工程實體中單線作業避免交叉習慣用直觀橫道圖，裝配式住宅精裝修依據積木理論和效率優先的原理，必須使用較復雜的網絡圖，把交叉作業當成革新點來做，實現流程交叉出時間。網絡圖編制較橫道圖難，反映邏輯關系優于橫道圖。工程實體中下大力氣編制修改網絡圖，按照網絡圖的邏輯關系來安排各專業資源投入，各專業就可以提前預知至少15天資源需求，規避了資源不足或者資源浪費。工藝要求在工程實體中提到新的高度，明確“工程是干出來，不是查出來”；再嚴格的檢查均是事后手段，工藝精益求精嚴謹執行才是根本。堅持書面交底、視頻交底和樣板實物評估對工藝進行落地執行，尤其是樣板實物評估絕不放松要求，杜絕“差不多”只有“合格”和“不合格”。
1.5、品質標準和驗收程序。工程實體做好提高某個工序（部品）品質標準比較簡單，做好整體品質標準提升比較難。裝配式住宅精裝把人工靈活操作的比例降到最低，用標準化構件、模數化位置、專業化操作來規避人工操作的隨機偏差，從而提高品質標準。驗收程序充分協調各方資源和力量，盡量把工作做到過程中，有條理有步驟驗收，用過程精品來實現結果優秀。
2、沉積數據
2.1、時間效率的沉積數據表現單戶實際作業工日數和子單位工程實際作業時間段。
依據組織網絡圖、施工綜合圖和每日出勤工日三個數據，得出單個戶型（建筑面積60m2）實際作業工日數是44工日，比傳統計算50工日減少了6工日；比裝配式理論計算40工日多了4工日，是真實反映了實際情況，能夠分析得出裝配式住宅精裝修確實比傳統施工能夠減少用工量，但未達到裝配式模型的要求，需要熟練掌握和細節改進。
依據組織網絡圖、材料存量、檢查記錄和移交記錄四個數據，得出子單位工程實際作業時間段為62天，比采用非裝配式方法計算70天縮短了8天，比裝配式理論計算60天多了2天，基本上達到了裝配式理論目標，驗證了裝配式比傳統方式壓縮15%工期可實現行為動作。
2.2、品質標準的數據沉積的表現是首次質量缺陷檢出率和中位數偏差比。
裝配式住宅精裝所驗收檢驗首檢缺陷檢出率對比傳統住宅精裝修的2.8%，缺陷檢出率降至1.4%，環比下降50%，證明裝配式因做好事前和事中控制，把事后補救損失減少到預期范圍。允許偏差的中位數相對標準差從±0.77縮小到±0.45，品質檔次從0.9西格瑪提升到1.4西格瑪，可視為質量提升。
2.3、管理糾偏的數據沉積表現是一般事務解決時間。
裝配式住宅精裝修因為使用了同一平臺運行，平臺能夠在第一時間提示相關節點（崗位）。相關節點（崗位）因為事先知道前提運行條件和處理預案，所以能夠勘查真實情況后迅速做出判斷，發出工作指令或執行具體操作。根據各單位施工日志和檢查記錄兩個數據得出：一般事件處理反映平均時間從1.3天降低到0.7天，效率提高83%，能夠做到當日事當日畢。
2.4、能源消耗環境評估的數據沉積表現是單位能耗下降和占用土地時間縮短。根據總承包統計的水電用量、定時噪聲和空氣二氧化碳濃度三個數據得出。
單位面積用電量下降31%，主要原因是現場電動機械使用減少；
單位面積用水量下降65%，主要原因是濕作業工法改為干作業工法用水量大幅減少；
周轉用地面積百分比下降28%，主要原因是裝配式內裝按照網絡圖運行，占用場地的時間減少關聯占用土地面積減少；現場作業時段施工噪聲由67分貝降至55分貝，完全實現噪聲排放最高標準；
根據現場二氧化碳濃度監測儀推算運輸能耗下降30%（因能耗推算沒有權威計算公式，嚴謹起見僅供參考）
2.5、經濟效益的數據沉積是人工費和材料費增減。
裝配式住宅精裝修所使用的機械較少可以忽略不計，工程直接費由人工費和材料費組成，實體工程人工費和材料費比值為25%:75%。裝配式綜合人工費環比下降了7%，裝配式綜合材料費環比上升了11%，綜合計算-7%*25+11*75=+6.5%，即工程直接費增加6.5%，工程總造價增加約3.9%。
雖然直接費提升了，但間接費用節省和融資成本節約完全可以抵消直接費的增長，裝配式住宅精裝修在經濟效益方面仍有可開發利潤空間。
除此之外，裝配式住宅精裝修依據環保節能原則，在環境保護方面貢獻和社會評價效益方面價值更加巨大。
本項目是裝配式住宅精裝修大體量實體落地，必然有很多不成熟不完善的地方，摻雜著諸多不可預見因素。但考慮到項目的特殊性和探索性，以及帶來的時間效率和社會效益，各項指標和傳統同類項目持平，本項目的意義遠遠超過了項目本身，是裝配式住宅產業化道路上的基石。裝配式住宅精裝修的參與各方要堅定發展方向，不斷精進管理流程，逐步較少物資消耗，點滴積累經濟效益，從而取得日后廣闊的市場份額，獲取日后可觀的經濟效益。
項目背景
青棠灣項目總建筑面積約32萬平方米，其中地上面積21.6萬平方米，地下面積10.4萬平方米，建設住宅3790套。青棠灣項目是北京市在建項目中最大的住宅產業化項目，作為北京第一個面向公共租賃用的綠色居住區，青棠灣項目具有極大的引領示范作用，其成功建設將帶動北京甚至全國綠色居住區的推廣落實。
